“Konut ve İşyeri Kiralamalarında Kiraya Verenin Hakları”

Konut ve işyeri kiralamalarında kiracıların olduğu kadar kiraya vereninde birtakım hakları bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ve bu hakları aşağıdaki yazımızda inceleyelim.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Veren İçin Dava ve İhtar Süreleri

Yıllık Kira Süresinin Dolması Sebebi İle Tahliye

10 yıllık uzama süresinin dolması sebebi ile tahliye için 10 yıllık uzaması süresini takip eden kira döneminin sonundan 3 ay önce ihtar çekilmesi, ihtarın bu sürede tebliğ olması ve tahliye edilmeme halinde dava açılması gerekmektedir.

İhtarname çekilmesi zorunludur.

Tahliye Taahhütnamesi

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebi İle Tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebi ile veya taşınmazda yeniden inşa ve onarım sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilir.

Bu maddeye dayalı olarak açılacak davalarda ihtarname zorunlu değildir.

Ancak TBK md. 353 gereği dava açma süresi de dahil olmak üzere kira dönemi içerisinde ihtar çekilmesi halinde dava açma süresi 1 ay ile sınırlı olmayacak ve kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır.

Yeni Malik Gereksinimi Sebebi İle Tahliye

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesine konu taşınmaza eşi, alt soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler açısından gereksinim duyuyorsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı ihtarname göndermek koşulu ile kira sözleşmesini edinme tarihinden 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malik isterse ihtarname göndermeksizin sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde direkt olarak da tahliye davası açabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye (Tahliye Taahhütnamesi, Kiracı Temerrüdü)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiraya verileni belli tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye edilmesi taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak yolu ile taşınmazı tahliye edebilir.

Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için kendisine 2 haklı ihtarda bulunan kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilir.

Kiracının veya eşinin aynı ilçe belediye sınırları içerisinde başka bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme imzalanırken bunu bilmemesi halinde kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ?

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

  • Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar ?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesinin en büyük avantajı, kiraya verenin süreye bağlı olmadan tahliye sağlayabilmesidir. Zira konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak tahliye hakkı yoktur. Kiraya veren, akde aykırı davranmayan kiracıyı en az on yıl çıkaramamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Nasıl Sağlanır?

Taahhütnameye uymayan yani taahhüt ettiği tarihte evi tahliye ederek kiraya verene teslim etmeyen kiracı için Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesine göre dava açarak ya da icra yoluna başvurarak hukuki süreç başlatılabilir. Sürecin daha hızlı ilerleyip sonuçlanabilmesi için günümüzde mahkemelerin yoğunluğu da göz önüne alındığında daha hızlı bir şekilde sonuca gitmek için icra yolu tercih edilebilir.

Bu durum her olayın özelliğine göre değişiklik göstereceği için bu alanda uzman hukukçularla sürecin takip edilmesi daha sağlıklı olacaktır. Siz ev sahiplerine RentRovi olarak bu konuda hizmet sunabileceğimizi belirtmek bizim için mutluluktur.

Eğer elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi var ise ve tahliye edileceği taahhüt edilen tarihin üzerinden 1 aydan fazla zaman geçmemiş ise mevcut kiracının tahliyesinden sonra evinizin mülk yönetimini RentRovi’ye vereceğinizi taahhüt ederseniz hiçbir avukatlık ücreti ödemeden tahliye taahhütnameniz ile kiracınızın tahliye işlemlerini biz yönetebiliriz. Böylelikle hem avukatlık ücretinden tasarruf etmiş olacaksınız hem de bundan sonra mülkünüzün yönetimi RentRovi’de olacağından dolayı daha sağlıklı ve sorunsuz kiralama süreci yaşayacaksınız. Unutmayın ki 1 aylık süre kaçırılırsa, ev sahibinin tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya noter aracılığı ile ihtarname çekilerek dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir ?

  • Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Fakat resmi yazılı olma şartı bulunmamaktadır.
  • Kira sözleşmesinden sonra ve kiralananın kiracıya teslimi sonrasında verilmelidir. Yani tahliye taahhütnamesinin imza tarihi kira sözleşmesinin imzalanma tarihinden daha ileri bir tarih olmalıdır.
  • Kira sözleşmeleri azımsanmayacak derecede vekaleten imzalanmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanmasında bir sakınca olmasa da kiracının “tahliye taahhütnamesi imzalamaya özel olarak yetkili” kılmadığı vekil tahliye taahhütnamesi imzalarsa kiracıyı bağlamayacaktır.
  • Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat ya da yetkili temsilci tarafından imzalanmış olmalıdır.
  • Taahhütnamenin kesin bir tahliye tarihini içermesi gerekir.

Fakat belirtmek gerekir ki tahliye tarihi boşsa ve kiraya verenin talebi ile bu durumu kiracı kabul etmişse Yargıtay’ın kararları doğrultusunda oluşacak olumsuzluklara kiracı katlanır. Çünkü kiracının bu durumu önceden göze aldığı kabul görür. Yani kiracı tarih kısımları boş olan bir tahliye taahhütnamesi imzalamış ise ev sahibi bu tarihleri doldurarak imzalanan tahliye taahhütnamesini icra takibine ya da davaya konu edebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Hukuki Süreç Nasıl Başlatılır ?

Taahhütname kiraya verene hukuki yollara başvurma alanı sağlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre tahliye taahhüdüne uymayan kiracı hakkında başvurmanın mümkün olduğu yollar şunlardır:

  • Tahliye davası açmak
  • İcra takibi açmak

Yukarıda da açıkladığımız üzere hızlı sonuç almak isteyen ev sahiplerimiz icra takibi yolunu tercih edebilirler.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir mi ?

Kiracının taahhütnamenin geçersiz olduğunu düşünmesi halinde her zaman itiraz etmesi mümkündür. İtirazını tahliye davası sürecinde öne sürebileceği gibi taahhütnamenin geçersizliğini kanıtlamak için tespit davası yoluna başvurması da mümkündür. Bunun yanı sıra taahhütnamenin geçersizliği her türlü delille ispat edilebilir. İcra takibi açma yolu tercih edilirse ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra kiracı kendisine verilen sürede itiraz etmezse icra takibi kesinleşecektir ve tahliye yoluna gidilebilecektir.

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noter aracılığı ile yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Noter Onaylı Olmak Zorunda mı ?

Taahhütnamenin noter huzurunda noter onaylı bir biçimde yapılması yalnızca ispat yönünü kolaylaştıran bir durumdur. Ancak bu bir zorunluluk ya da geçerlilik şartı değildir. Geçerlilik için gereken şart taahhütnamenin yazılı olarak yapılmasıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Şartlarda Geçerlidir ?

Bazı nedenler taahhütnameyi geçersiz kılar. Öncelikle taahhütname kira sözleşmesinden sonra ve kiralananın kiracıya teslimi sonrasında verilmelidir. Taahhütnamede boşaltma tarihi bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat ya da yetkili temsilci tarafından yapılmalıdır ve önemle belirtmek gerekir ki adi yazılı şekle tabiidir. Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikli olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye nitelikli de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilebilir.

Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez. İtiraz edilmesi halinde icra müdürlüğü tarafından itirazın reddine karar verilmesi gerekir. Tahliye taahhütnamesi alınırken yapılan en büyük hatalardan bir tanesi taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınıp imza tarihlerinin aynı tarih olmasıdır. Bu durumda alınan tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır, davaya ve icra takibine konu edilemeyecektir. Ayrıca kira sözleşmesi birden fazla kiracı ile yapıldıysa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir. Şarta bağlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir. Örneğin; kiralananın önünde metro durağı açıldığı tarihte tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdü geçerlidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?

Dava sürecini etkileyen birçok faktör mevcuttur. Bu sebeple davanın süresi hakkında net bir cevap vermek mümkün değildir. Zira mahkemenin iş yükü, sunulan bekletici meselelerin varlığına göre değişiklik gösteren bir durumdur. Ancak tahmini bir süre belirtmek gerekirse süreç günümüzde 4-6 ay civarında sürmektedir. Bu sebeple RentRovi’nin Kira Garantili Mülk Yönetim Paketinden yararlanıp tahliye sürecinde kiracının kira ödememe ihtimalini bu şekilde garantiye almış olursunuz.

Tahliye Taahhütnamesinin İptal Edilmesi Mümkün Müdür ?

Ev sahibi ve kiracı tahliye taahhütnamesinin iptali yönünde anlaşma sağladıkları sürece taahhütnameyi  karşılıklı olarak her zaman iptal etmeleri mümkündür. Bunun yanı sıra tahliye taahhütnamesinin yapılması esnasında meydana gelmiş olan irade sakatlığına yol açan hallerden birinin mevcudiyeti de tahliye taahhütnamesinin iptaline sebep olur. Bu hallere örnek olarak yanılma, hile korkutmayı örnek gösterebiliriz. Kişinin bu hallerden birinin varlığını öne sürerek 1 yıl içinde taahhütnamenin iptalini istemesi mümkündür.

Kiracılarınız ile sorunlar yaşamak istemiyorsanız ya da beklenmedik sorunlara kesin ve hızlı çözümler üretilmesini istiyorsanız evinizin mülk yönetimini RentRovi’ye devredebilirsiniz. RentRovi evlerinizi en hızlı şekilde en güvenilir kiracılarla buluştur ve internette kiracınızı evden nasıl çıkaracağınızı araştırmak zorunda kalmazsınız. 🙂

Dikkatinizi çekebilecek diğer blog yazılarımız için sayfamızı ziyaret etmeyi unutmayın.

Views:
673
Article Categories:
konut kiralama

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *